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Le nombre de transactions a diminué d’un quart en Ile-de-France et les prix enregistrent une baisse de 6 à 8%.  Selon Elodie Frémont, notaire et présidente de la commission "Statistiques immobilières" des notaires du Grand Paris qui présentait le 29 février dernier, la conjoncture immobilière pour le marché immobilier résidentiel ancien dans le Grand Paris, cette situation traduit un changement de cycle où l’instruction des demandes de crédits demeure compliquée avec un taux d’intérêt soutenu et une exigence d’un apport conséquent.

Elodie Frémont a également précisé que les propriétaires, qui cèdent leurs biens, sont essentiellement des vendeurs contraints par un divorce ou un héritage, tandis que les acquéreurs sont majoritairement constitués de seconds accédants, disposant d’un certain pouvoir en cash.

Les premiers ne se résignent pas encore à baisser leur prix face aux plus-values dégagées les années passées. Pour autant, a expliqué la notaire, il faut qu’ils aient conscience que les prix risquent de diminuer encore davantage.

Un contexte morose donc mais légèrement bousculé par « un frémissement » du côté des crédits immobiliers et un repli de l’inflation, a temporisé la présidente de la commission.

Accéder au dossier de presse du bilan 2023 du marché immobilier francilien

L’article adopté, dans le cadre de cette loi, avait abaissé l’abattement fiscal sur les locations de meublés touristiques à 30 % (contre 50 % ou 71 % selon les cas) dans les zones qui rencontrent des difficultés d’accès au logement.

Si le gouvernement entendait effectivement revoir cet abattement, il ne souhaitait pas le réduire autant sauf que la mesure a malencontreusement été validée lors de l’utilisation de l’article 49.3 de la Constitution.

Bercy avait fait savoir qu’il reviendrait sur cette erreur lors de la prochaine loi de finances. Une note du Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP), publiée mercredi 14 février, précisait que les contribuables seraient autorisés à appliquer aux revenus de 2023 les dispositions antérieures au vote de la loi de finances 2024.

Accéder à la publication du BOFIP du 14 février dernier

Ces chiffres sont calculés sur la période allant de septembre à novembre 2023. La baisse des transactions concerne surtout les maisons en Petite couronne où elles sont en repli de 35 % sur un an.

Les prix ont diminué de 6,8 % dans des proportions comparables pour les appartements et les maisons. « Dans les prochains mois, les ajustements sur les prix devraient être légèrement plus marqués en Petite couronne, » prévoient les notaires du Grand Paris.

Consulter le communiqué de presse mensuel du Grand Paris

La Cour de cassation considère en effet que le propriétaire ne peut ignorer que le logement loué est localisé en zone tendue, justifiant l'application d'un préavis réduit.

Cette affaire commence le 14 janvier 2021. Une locataire donne congé à son bailleur. Elle quitte le logement un mois plus tard, conformément aux dispositions relatives au délai de préavis raccourci de la loi Alur lorsque le bien se situe en zone tendue. Rappelons qu’en principe, le délai de préavis est de trois mois.

La société civile immobilière (SCI), propriétaire du bien, lui applique pourtant un préavis de trois mois.

La locataire saisit la commission de conciliation puis la justice et obtient la restitution des loyers indument versés ainsi que des dommages et intérêts en réparation du préjudice financier qu’elle a subi, s’étant trouvée obligée de régler un double loyer.

La bailleresse conteste le jugement estimant que la locataire aurait dû spécifier le motif de réduction du délai prévu par la loi Alur (situation en zone tendue) et ne pas se contenter de faire référence à cette loi.

La Cour de cassation rejette cet argument. Elle considère qu’en indiquant l’adresse du bien loué dans la lettre annonçant son congé, « le tribunal en a exactement déduit que le délai de préavis applicable était d’une durée d’un mois ».

Lire l'arrêt de la Cour de cassation du 11 janvier 2024

Cette condition s'apprécie au regard du bénéfice net. La chambre commerciale est venue réaffirmer cette règle dans un arrêt du 20 décembre 2023 (n°22-17.612).

Le contribuable mis en cause demandait à la Cour de valider l’exonération de ses biens immobiliers qu’il destinait à la location meublée, de l’impôt sur la fortune (devenu l’impôt sur la fortune immobilière depuis 2018) estimant que les gains qu’il en retirait, répondaient aux exigences de l’article 835 R du Code général des impôts.

Ce dernier, repris en substance par l’article 975 V du Code général des impôts pour l’IFI, accorde au propriétaire une exonération de la valeur de ses biens lorsque leur location a généré plus de 23 000 € de recettes annuelles, dégageant un revenu représentant plus de 50 % du revenu imposable du foyer fiscal. Il s’agit bien de revenus au sens de l’impôt sur le revenu, permettant la comparaison avec l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal, et non des recettes brutes comme le soutenait le redevable.

Lire l'arrêt de la Cour de cassation