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Pour autoriser la vente d’un bien en indivision par le tribunal judiciaire, la demande nécessite actuellement, l’accord des deux tiers des indivisaires. Le texte prévoit d’abaisser ce seuil à la moitié des propriétaires, soit à la majorité simple. 

Il entend également permettre aux départements volontaires de tester le droit alsacien-mosellan pour effectuer un partage de l’indivision.

A la différence du droit général, ce droit local autorise le tribunal à confier au notaire, une concertation entre les indivisaires sur ce point.

Le texte prévoit aussi que la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID) puisse obtenir du tribunal judiciaire la permission de vendre un bien en indivision, en présence d’une succession vacante depuis plus de 10 ans et d’un indivisaire resté introuvable, à condition toutefois que l’opération ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts des indivisaires.

Enfin, la création d’une base de données de biens abandonnés est envisagée. Elle serait alimentée par les administrations et certaines professions réglementées, et consultables par les élus locaux.  Le texte est actuellement examiné par le Sénat. 

Accéder au dossier législatif    

En se basant sur les données collectées en 2023, cet Observatoire des charges de copropriété enregistre une augmentation globale de 10,71 % par rapport à 2022.

Cette hausse concerne les dépenses courantes (eau froide : + 12,8 % ; chauffage collectif : + 11,7 % ; entretien et maintenance : + 10,8 % ; primes d’assurance : + 10,1 % ; électricité : + 8,8 %).

Le montant des travaux (et opérations exceptionnelles) augmente dans des proportions similaires (+ 10,70 %).   Quant à la rémunération des syndics, elle est également en légère hausse mais demeure en-dessous de l’inflation.

Accéder aux résultats du 12ème Observatoire des charges de copropriété

C’est ce que vient d’énoncer la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 30 janvier dernier.

Dans cette affaire, un local à usage d’habitation, en copropriété, d’une superficie de 13,94 m2 est cédé au prix de 76 500 €.

Quatre ans plus tard, l’acquéreur apprend que le lot va faire l’objet d’une procédure d’interdiction d’habiter, au motif que la surface habitable de sa pièce principale est inférieure à 9m2. Par arrêté du 21 juin 2016, le préfet du Rhône déclare en effet le lieu insalubre eu égard à l’insuffisance de surface et de hauteur sous plafond de la pièce principale.

L’acheteur se retourne alors contre son vendeur pour obtenir réparation de son préjudice. Les juges condamnent ce dernier à lui verser une indemnité de de 68 000 €. Le vendeur se pourvoi en cassation. Il reproche à l’arrêt rendu par la cour d’appel de Lyon le 26 janvier 2021 de ne pas avoir imputé les loyers perçus par l’acquéreur sur le montant de son indemnisation.

La Haute Cour lui donne raison : « le préjudice résultant du défaut de conformité est le supplément de prix injustifié payé au vendeur lors de l’acquisition. » Il s’est traduit par une impossibilité de louer et d’habiter le bien vendu. Pour la Cour : « les loyers éventuellement perçus (…) devaient venir en déduction de la somme fixée à titre de réparation. » 

Accéder à l'arrêt de la Cour de cassation - Cass. 3e civ. 30-1-2025 n° 21-14.158 F-D    

Jusqu’à présent cette obligation concernait uniquement les loueurs de meublés professionnels. L’article 24 de la loi de finances pour 2025 l’impose aux loueurs non professionnels.

Sauf exceptions, ces derniers sont désormais tenus de minorer le prix d'acquisition du bien cédé du montant des amortissements qu’ils ont déduits chaque année, augmentant ainsi le montant d’une éventuelle plus-value et donc de l’impôt frappant cette dernière. 

Accéder au nouvel article 150 VB, III du code général des impôts

Reste que sur l’année 2024, la région a perdu 58 000 ventes de logements anciens par rapport à 2022, soit une baisse de 36 % des transactions. En comparaison avec 2023, les notaires enregistrent une diminution de 13 % en Ile-de-France (-15 % pour les appartements et -12 % pour les maisons en Grande et Petite couronne, -10 % à Paris).

Quant aux prix, « les pressions baissières se sont atténuées tout au long de l’année 2024 » signalent les notaires du Grand Paris. Le 4ème trimestre 2024 affiche un repli de 2,9 % en un an pour les appartements contre un recul de 7,9 % au 1er trimestre 2024 (- 5 % pour les maisons au 4ème trimestre 2024 et - 8,3 % au 1er trimestre 2024).  Si ces experts notent « une consolidation rassurante de l’activité au dernier trimestre » qui devrait être renforcée par une nouvelle baisse des taux d’intérêt, ils soulignent toutefois le caractère instable du contexte géopolitique qui demeure un élément potentiellement fragilisant pour le marché.

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